הגנת רוכש בתום לב בהסתמך על צו ירושה/קיום צוואה

סעיף 73 לחוק הירושה, תשכ"ה-1965 עוסק בסיטואציה שבה אדם רכש נכס או קיים חיוב בהסתמך על צו ירושה או צו קיום צוואה, ולאחר מכן הצו בוטל או תוקן. סעיף זה מעניק הגנה לאותו אדם במידה שהוא ביצע את הפעולות הללו בתום לב, וגם העניק תמורה במקרה של רכישת נכס.

וכך קובע סעיף 73 לחוק הירושה:

"73. הגנת רוכש בתום לב.

מי שרכש זכות בתום לב ובתמורה בסמכו על צו ירושה או על צו קיום שהיה בר-תוקף אותה שעה, או מי שקיים חיוב בתום לב בסמכו כאמור, אין לבטל זכותו או לחייבו שנית אף אם הצו תוקן או בוטל לאחר מכן."

הגנת רוכש בתום לב, סעיף 73 לחוק הירושה קובע כי במידה שאדם רכש זכות בתום לב ובתמורה בהסתמך על צו ירושה/קיום שהיה בר תוקף במועד הרכישה, ולמשל, מי שרכש נכס מיורש לכאורה לפי צו ירושה/קיום, אזי עסקת הרכישה לא תתבטל אם הצו תוקן או בוטל לאחר העסקה. במידה שאדם ביצע חיוב כלשהו בתום לב בהסתמך על צו ירושה/קיום שהיה בר תוקף באותה עת, אין לחייב אותו לבצע שוב את החיוב אם הצו תוקן או בוטל לאחר מכן. כלומר, סעיף זה מעניק למעשה עדיפות למי שקנה את הנכס/ביצע את החיוב (ושעומד בתנאי הסעיף) על פני היורש החוקי.

סעיף 73 לחוק הירושה, הגנת רוכש בתום לב עוסק למעשה בסיטואציה של תקנת השוק, כלומר, מכירת נכס על ידי מי שאינו בעליו החוקי, ואשר נחזה להיות בעליו, ובאופן שמעניק הגנה במצב כזה למי שרכש ממנו את הנכס בתום לב ובתמורה.

ההסדר המשפטי של תקנת השוק מעוגן בחוק הישראלי (בין היתר) במסגרת סעיף 34 לחוק המכר, שעוסק במכירת נכס מטלטלין, וסעיף 10 לחוק המקרקעין, שעוסק במכירת נכס מקרקעין.

סעיף 34 לחוק המכר, שכותרתו "תקנת השוק", קובע כי "נמכר נכס נד על ידי מי שעוסק במכירת נכסים מסוגו של הממכר והמכירה הייתה במהלך הרגיל של עסקיו, עוברת הבעלות לקונה נקיה מכל שעבוד, עיקול וזכות אחרת בממכר אף אם המוכר לא היה בעל הממכר או לא היה זכאי להעבירו כאמור, ובלבד שהקונה קנה וקיבל אותו לחזקתו בתום-לב."

סעיף 10 לחוק המקרקעין, שכותרתו "רכישה בתום לב", קובע כי "מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום-לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון."

מהם התנאים להגנת רוכש בתום לב

התנאים להחלת הגנה על רוכש זכות/מקיים חיוב לפי צו ירושה או צו קיום שבוטל או תוקן, כוללים: תום לב, הסתמכות על צו ירושה/קיום שהיה בר תוקף בשעת הרכישה, ותשלום תמורה במקרה של רוכש.

הגנת רוכש בתום לב – תנאי תום הלב. יש לשים לב שדרישת תום הלב מתייחסת לרוכש זכות או מקיים החיוב בלבד ולא למוכר או מי שדרש את קיום החיוב. לפיכך, ההגנה תחול על רוכש זכות או מקיים חיוב שפעלו בתום לב גם במקרה שהמוכר/דורש החיוב  עצמו לא פעל בתום לב, ולמשל, כאשר הוא עצמו מפקפק בתוקף הצו ו/או בנכונותו.   בנוסף, המבחן לתום הלב של הרוכש הינו סובייקטיבי. כלומר, יש לבחון מה ידע הרוכש בפועל לגבי זכותו של המוכר בנכס, והאם הוא סבר בתום לב שהמוכר אכן הינו הבעלים של הנכס, ולא מה הוא היה צריך לדעת על כך באופן אובייקטיבי.

הגנת רוכש בתום לב – תנאי קיום צו בר תוקף. סעיף 73 מתנה את מתן ההגנה לרוכש בהסתמכות על צו ירושה/קיום צוואה שהיה בר תוקף במועד ביצוע הרכישה. במידה שהסתבר בדיעבד שהצו לא היה בר תוקף מלכתחילה, ולמשל, המדובר היה בצו שניתן על ידי בית דין רבני בנסיבות שבהן הוא לא היה מוסמך לתת אותו (למשל, מאחר שלא כל היורשים נתנו את הסכמתם לסמכות השיפוט של בית הדין הרבני), אזי יש להבחין בין שני מצבים:

• תוכן הצו נכון: אם למרות שהצו חסר תוקף, תוכן הצו נכון כשלעצמו, מבחינה חוקית ועובדתית, כך שאם הצו היה ניתן מלכתחילה כחוק הוא היה מצהיר על אותו תוכן, אזי הפעולות שנעשו לפי אותו הצו, לרבות פעולות רישום כגון רישום העברת הנכס בלשכת רישום המקרקעין, יישארו קיימות, ולא ניתן יהיה לתקוף אותן כדי להביא לביטולן.
• תוכן הצו אינו נכון: אם בנוסף להיותו צו חסר תוקף, גם תוכן הצו כשלעצמו אינו נכון, מבחינה חוקית ועובדתית, אזי הפעולות שנעשו לפיו יהיו בטלות, וניתן יהיה לתקוף אותן, אולם זאת רק לגבי הפעולות שנעשו לפי החלק שאינו תואם את המצב האמיתי מבחינה חוקית ועובדתית. לדוגמא, נניח שאדם כלשהו מכר נכס שירש במלואו לכאורה לפי הצו לרוכש בתום לב, ובדיעבד הסתבר שהוא ירש רק את מחצית הזכויות בנכס ולא את כל הזכויות בו. במקרה כזה, ניתן יהיה לעתור לביטול עסקת המכירה והרישום של מחצית הזכויות הנכס בלבד, בעוד שאת המחצית השניה לא ניתן יהיה לתוקף.

האבחנה בין תוכן נכון או לא נכון של צו חסר תוקף נובעת מהעובדה לפיה הן צו הירושה והן צו קיום הצוואה הינם צווים הצהרתיים בלבד, שמצהירים מי היורשים של המוריש ומה חלקיהם בעזבונו, ותו לא. כלומר, מדובר בצווים שרק מצהירים על קיומן של זכויות, והם אינם יוצרים זכויות.

מה קורה כאשר עסקת הרכישה טרם הסתיימה לפני תיקון/ביטול הצו

הגנת רוכש בתום לב חלה רק כאשר עסקת הרכישה כבר הסתיימה לפני שצו הירושה/צו קיום בוטל או תוקן. במידה שעסקת הרכישה טרם הסתיימה לפני שצו הירושה/צו קיום בוטל או תוקן, הרוכש לא יוכל להנות מהגנת סעיף 73 לחוק הירושה.

ברע"א 2267/95 האפוטרופוס הכללי נ' הרטפלד נדון מקרה שבו יורש לפי צו ירושה שלכאורה ניתן כדין נרשם כבעלים על נכס מקרקעין שקיבל בירושה לפי אותו הצו. לאחר ביצוע רישום הזכויות בנכס על שמו, ערך היורש עסקת מכר לפיה הוא מכר את נכס המקרקעין לחברה קבלנית, והחברה אף שילמה לו את את מרבית התמורה שסוכמה בחוזה ביניהם. אולם, לפני השלמת העיסקה באמצעות רישום העברת הזכויות בנכס על שם החברה, הוגשה בקשה לביטול צו הירושה בטענה שאותו יורש אינו היורש החוקי. פסק הדין קבע כי מאחר שעסקת הרכישה על ידי החברה טרם הושלמה בהעברת רישום הזכויות על שמה, היא לא תוכל להנות מהגנת סעיף 73 לחוק הירושה. במקרה כזה, זכותו של היורש האמתי גוברת על זכותו של הרוכש ממי שנחזה להיות היורש.